Méthodologie

L’estimation immobilière nécessite la mise en place d’une méthodologie rigoureuse. Il existe plusieurs notions de valeur clairement définies par les Normes Européennes d’Evaluation et par la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière.

La valeur la plus fréquemment recherchée est la valeur vénale ou market value. Elle est définit comme étant la somme d’argent estimée à la date de l’évaluation en contrepartie d’un échange de biens et droits immobiliers entre un acheteur et un vendeur agissant librement et prudemment sans contrainte et en toute connaissance dans le cadre d’une transaction équilibrée et avec des moyens de mise en vente adaptés.

L’Expert peut être amené à effectuer plusieurs hypothèses d’évaluation dans le cadre de biens immobiliers qui sont susceptibles de subir à court terme des modifications par rapport à l’état constaté au jour de l’expertise : occupation ou libération d’un immeuble, constructibilité d’un terrain, immeuble en cours de construction, etc …

L’Expert pourra aussi retenir une ou plusieurs hypothèses dès lors qu’elles demeurent réalistes et / ou probables.

L’Expert pourra aussi réaliser des expertises d’actifs immobiliers comprenant plusieurs immeubles en vue d’une cession en bloc ou d’une vente en lot individuel (à la découpe).

L’Expert est également en mesure de diligenter des expertises de portefeuille d’immeubles (Agregation) pour les entreprises d’assurance, institutions de prévoyance et mutuelles avec A.C.P pour les S.C.P.I, les O.P.C.I et les sociétés faisant appel public à l’épargne avec l’A.M.F.

Pour clore ce chapitre, la valeur vénale est généralement exprimée en valeur nette c’est-à-dire hors frais et hors droits de mutation.

Valeur locative de marché (Market rent)

C’est généralement la contrepartie financière de la mise à disposition d’un bien immobilier par un propriétaire bailleur au profit d’un locataire pour un usage défini dans le cadre d’un contrat de bail aux clauses normales d’occupation pour le type d’immeuble concerné (bureaux, commerce, centre commercial). Cette valeur n’intègre pas les versements en capital, droit au bail, droit d’entrée.

Elle est généralement exprimée annuellement hors taxes et hors charges pouvant être refacturées au preneur.

La méthode d’estimation la plus utilisée est la méthode par comparaison avec des références de location similaires dans l’environnement proche. A titre de recoupement, la valeur locative peut être calculée par des ratios professionnels, ou un taux d’effort (rapport entre le loyer chargé et le chiffre d’affaires). Il faut aussi distinguer le loyer facial ou économique en matière d’immobilier d’entreprise.

La valeur locative de renouvellement d’un bail commercial est une conception définie par l’article L 145-33 du Code de Commerce qui tient compte de critères spécifiques :

Caractéristiques des lieux loués, destination contractuelle, obligations respectives des parties, prix pratiqués dans le voisinage, c’est-à-dire les loyers de marché issus de nouveaux baux, d’accords transactionnels, les loyers en cours et les fixations judiciaires.

Dans ce domaine, la jurisprudence est abondante et l’Expert se tient régulièrement informé de l’évolution des décisions rendues au travers des analyses et commentaires formulés par les Avocats dans les ouvrages spécialisés.

Valeur d’un droit au bail

C’est la contrepartie financière des avantages tirés d’un bail commercial (emplacement, destination, durée du bail restant à courir pour amortissement, sous-évaluation du loyer par rapport à la valeur locative de marché, risques d’augmentation du loyer en fin de bail, clauses et conditions du bail) qu’un locataire peut espérer retirer de la cession de son bail.

Le droit au bail est un des éléments constitutifs d’un fonds de commerce.

L’indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction est régie par les dispositions de l’article L 145-14 du Code de Commerce.

Un propriétaire bailleur peut décider de ne pas renouveler le bail commercial à la fin de son échéance contractuelle. Dans ce cas, il doit payer au locataire évincé une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial. Cette indemnité comprend le plus souvent :

• Une indemnité principale basée sur la valeur marchande du fonds déterminée selon les usages de la profession. Elle est calculée à partir du chiffre d’affaires ou de l’Excédent Brut d’Exploitation. Elle sous-entend une analyse précise de la comptabilité du locataire évincé. Elle peut être basée sur la valeur du seul droit au bail si celui-ci fait apparaître une valeur supérieure à celle du fonds global.
• Des indemnités accessoires qui peuvent s’avérer très complexes et lourdes au regard de l’activité exercée par l’évincé (remploi, déménagement, réinstallation, trouble commercial, licenciement, frais divers, double loyer, …). Pendant toute la durée du maintien dans les lieux du locataire évincé, celui-ci doit payer au bailleur une indemnité dite d’occupation qui ne correspond pas au loyer contractuel mais à la valeur locative.

Le propriétaire bailleur a enfin la possibilité d’user du droit de repentir pour se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction si le locataire n’a pas quitté les lieux.

L’indemnité d’expropriation publique

L’expropriation publique permet à l’Etat d’obliger un particulier à céder son bien immobilier contre son gré. L’article 13 du Code de l’Expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’indemnité principale correspond généralement à la valeur vénale du bien immobilier.

L’Expert intervient souvent à la demande de l’exproprié qui estime que la valeur offerte par l’Administration au travers de l’avis des Domaines est inférieure à la valeur vénale par rapport au marché local.